Ciclo inmobiliario e irracionalidad

Acabo de leer un breve artículo titulado "El efecto cuñado". Se indica en él que un 20% de las operaciones de compra de inmuebles que se formalizan en viernes se deshacen el lunes siguiente ante las presiones a que la familia somete a los "incautos" compradores por haber caído en la trampa de comprar un piso cuando los precios están bajando.

¿Pero realmente se equivoca quien compra una vivienda cuando los precios están bajando? La respuesta depende del plazo que consideremos. A corto/medio plazo, sí es posible "equivocarse" (pero sólo durante algún tiempo); a largo plazo es imposible equivocarse. Veamos por qué.

Si se representa gráficamente la evolución histórica de cualquier índice del precio (en términos reales) de la vivienda a lo largo de un período suficientemente prolongado, se observa con facilidad un perfil claramente ascendente a largo plazo en el que se suceden continuas subidas y bajadas, de longitud e intensidad variables a lo largo del tiempo. Representemos el tiempo sobre el eje x y el índice de precios sobre el eje y.

Fijemos un punto cualquiera en el eje x (tiempo), al que corresponderá un valor dado de y (precios), y desplacémonos lo que sea necesario hacia la derecha. Antes o después alcanzaremos un punto del eje x al que corresponderá un valor de y superior al del punto inicial.

Dicho de otro modo, cualquier nivel histórico del precio de la vivienda previamente alcanzado, por disparatado que en su momento haya podido parecer, acabará siendo superado en un momento posterior del tiempo. Debido al hecho antes señalado de que tanto la intensidad como la duración de cada ciclo son variables e imprevisibles, no podremos prever cuando sucederá. Pero ocurrirá inexorablemente.

Consecuencia de lo anterior es que a largo plazo es imposible equivocarse al comprar una vivienda, ya que su valor antes o después acabará siendo superior al que nosotros hayamos podido pagar en su día. Dicho de otra manera, la inversión en vivienda garantiza una rentabilidad positiva en el largo plazo.

Entonces, ¿cuales son las raíces de ese "miedo a equivocarse" tan generalizado a la hora de comprar una casa?

Un factor fundamental es que la compra de un inmueble representa , para la inmensa mayoría de las personas, la inversión más importante que realizará a lo largo de su vida. Además, es una operación poco frecuente para la mayoría, por lo que se enfrentan a una operación económica de gran trascendencia con poca o nula experiencia previa y sin un suficiente conocimiento del mercado.

Todo ello -y más-, aumenta la incertidumbre a la hora de decidir. Aparece el temor a equivocarse. A ser engañados. Al "qué dirán". El miedo a no poder enfrentarse en el futuro a las obligaciones contraídas en el momento de la compra, las cuales hipotecarán -literalmente- la vida del comprador durante muchos años...

Sin embargo - y ahí es donde se manifiesta la irracionalidad - tales miedos se diluyen en la fase alcista y se refuerzan durante la bajista, contribuyendo con ello a exagerar tanto las alzas, de precios, contribuyendo a la aparición y mantenimiento de la burbuja, como las bajadas, propiciando el colapso del mercado.

En las subidas la burbuja explota cuando la realidad se impone súbitamente por algún motivo, sea el que sea, que actúa como detonante. Pero hasta entonces, el mercado continuará sumido en un comportamiento irracional consistente en interpretar erróneamente la subida constante de los precios como una disminución del riesgo, cuando objetivamente supone todo lo contrario: un incremento del mismo.

Es como si cualquiera de nosotros estimara que mientras más años cumple, más le quedan por vivir; sin embargo, nadie dudará de nuestra inteligencia y sagacidad si en pleno boom inmobiliario le contamos que hemos comprado un inmueble y que nos ha costado carísimo.

Y si volvemos la oración por pasiva, podremos ya adivinar cual será la otra cara de la moneda. Pinchada la burbuja, los precios iniciarán un descenso más o menos pronunciado y duradero (ya indicamos que cada ciclo es distinto). Y si antes postulamos que a precios mas altos correspondía un riesgo mayor, ahora podemos afirmar -con toda lógica-, lo contrario: a medida que los precios bajan, el riesgo de pérdida financiera disminuye.

No obstante, si en un momento de lucidez se nos ocurre dar una señal por la compra de una vivienda, nos arriesgaremos a que todo nuestro entorno acabe considerándonos prácticamente unos tontos, o cuando menos desinformados, por haber comprado cuando los precios están bajando. Y en un alarde de amor al prójimo intentarán redimirnos, persuadiéndonos de que anulemos la operación si es que todavía estamos a tiempo: el mencionado "Efecto cuñado".

Entroncando lo anterior con la tendencia secular o a largo plazo, puesto que existen ciclos que hacen variar los precios al alza y a la baja sucesivamente y que se repiten una y otra vez inexorablemente en el tiempo, debería sernos evidente el siguiente hecho: si compramos en la parte baja de un ciclo, lo siguiente que ocurrirá será una subida; mientras que si compramos en la fase alta, tendremos que sufrir la correspondiente bajada antes de que los precios vuelvan a subir.

Recordando viejos tiempos

Durante la segunda mitad de la década de los 90 del pasado siglo, solía yo pasar mis vacaciones en un pequeño, encantador y todavía poco conocido pueblecito, que por aquel entonces contaba sólo con unos 1.000 habitantes, situado en la costa de Cádiz, llamado Zahara de los Atunes. En aquéllos tiempos, ni la masificación del turismo ni la especulación inmobiliaria se habían cebado todavía en la zona.

En relación con lo primero, el Hotel Atlanterra, Casa Antonio y su magnífico restaurante -directamente situado sobre los cañaverales de la luminosa playa-, y la marisquería Porfirio constituían lugares emblemáticos dotados de una magia innegable y enfocados a un turismo de calidad y de escaso volúmen. Junto a estos lugares -ineludibles para mí- convivían unos pocos pequeños hoteles y pensiones junto a restaurantes de menor categoría pero también con un profundo encanto. Por aquel entonces, aquel pueblecito cuna del torero Paquirri, constituía un perfecto exponente de lo que se ha dado en llamar turismo sostenible.

En cuanto a lo segundo, el boom inmobiliario que había venido experimentado nuestro país y que finalizó con el estallido de la crisis de 1992, había pasado relativamente de largo por Zahara. La única manifestación del mismo -de una cierta importancia-, la constituía un complejo turístico denominado Atlanterra Pueblo, dotado de algo más de un centenar de apartamentos de precioso diseño. La crisis posterior frenó en seco cualquier nueva iniciativa inmobiliaria durante varios años. Y el pinchazo de la burbuja también afectó inexorablemente a la zona, de manera que lo que se había comprado antes de la crisis a un determinado precio no iba a poder ser vendido de ninguna manera al mismo precio una vez que dicha crisis había estallado.

Durante bastante tiempo -años-, el número de carteles de venta colgando de los apartamentos del complejo no dejó de aumentar. A los existentes en cada momento se les iban sumando otros nuevos que, al igual que los anteriores, una vez colgados permanecían allí indefinidamente. Porque prácticamente ninguno encontraba comprador.

Y se daba una circunstancia curiosa: si se solicitaba información sobre los distintos -y numerosos- apartamentos en venta en aquella urbanización, se observaba que los precios pedidos en todos los casos eran muy similares, cuando no idénticos. Recuerdo que el precio que solían pedir por un apartamento de dos dormitorios con garaje era en casi todos los casos de unos diez millones y medio de pesetas. ¿A qué se debía esta aparentemente singular coincidencia?

Pues pura y simplemente a que ésa era mas o menos la cantidad que todos los ahora aspirantes a vendedores habían pagado cuando compraron sus viviendas. Y aunque deseaban vender, nadie estaba dispuesto a hacerlo "perdiendo". A pesar de que sus viviendas valían ahora menos, los vendedores no estaban dispuestos a aceptar el dictamen del mercado. La consecuencia era que no había transacciones.

Para mayor inri, cuando la situación económica del país comenzó a recuperarse, los promotores inmobiliarios volvieron a fijar de nuevo sus ojos en Zahara de los Atunes.; una promotora se decidió a construir una nueva urbanización en la zona. Primera línea de playa, extensísimos jardines, diseño más moderno (aunque quizás con menos encanto), calidades similares, superficies equivalentes, garaje incluido y... ¡a unos siete millones y medio de pesetas!.

De esta forma, se mantuvo durante cierto tiempo un -a mi entender- curioso fenómeno: la coexistencia de dos mercados inmobiliarios completamente separados entre sí. Uno real, que se desarrollaba con fluidez, constituido por la nueva promoción y que se ofrecía a un precio que los compradores estaban dispuestos a pagar; y otro mas bien teórico, enrocado en la ilusión de unos precios históricos que la evolución del mercado había convertido en excesivos.

Desde el punto de vista de la teoría económica, podía predecirse que el mercado inmobiliario de Zahara de los Atunes, globalmente considerado, presentaba una situación de desequilibrio que antes o después se acabaría corrigiendo, como así fue cuando los precios en ambos mercados, hasta entonces estancos, finalmente acabaron confluyendo. A partir de ese punto, las operaciones en Atlanterra Pueblo también comenzaron a fluir y los carteles de venta fueron disminuyendo paulatinamente.

Sin embargo, aquellos vendedores de Atlanterra Pueblo que se mantuvieron en sus trece y decidieron aguantar hasta obtener el mismo precio -pero en términos nominales- que ellos pagaron, consiguieron una victoria de lo más pírrica. Porque si tuvieron que esperar cinco, seis, siete o más años para lograrlo, probablemente perdieron más en términos reales que si hubieran vendido cuando inicialmente decidieron hacerlo, aceptando un precio de mercado. Pero es que de ilusión también se vive...

Lo anterior viene a cuento de las manifestaciones que en relación con la situación actual del mercado inmobiliario se vienen realizando por distintas promotoras, bancos y otras partes interesadas, afirmando -en esencia- que los precios ya han bajado lo que tenían que bajar.

Pero cabe preguntarse que si el mercado ya ha bajado lo que tenía que bajar, como ellos quieren hacernos creer, ¿por qué no hay transacciones, por qué no se venden pisos? Parece obvio que es el mercado, y no ellos, el que dirá si es cierto o no lo que afirman tan alegremente (mi opinión es que no).

Y la prueba será muy sencilla y resultará harto evidente: habrán bajado lo necesario en el momento que las compras vuelvan a fluir. Lo demás no es más que puro voluntarismo.

Acerca de las crisis

Las crisis económicas son la respuesta a un súbito empobrecimiento (relativo) de la economía. Así ocurrió en la crisis de 1929, cuando el desplome de Wall Street anunció su comienzo. Y así fue durante la crisis del petróleo de 1973, la más grave después de la presente, que tuvo su origen en la importante transferencia de rentas que la brusca elevación del precio del petróleo origina desde los países desarrollados -importadores- hacia los países productores de petróleo. Y en la actual, con la importante pérdida de riqueza provocada por la pronunciada caída en el precio de los activos inmobiliarios.

Consecuencia lógica de ese empobrecimiento es la subsiguiente caída del consumo, lo que provoca inexorablemente una reducción de la actividad económica que -de forma igualmente inexorable- lleva a un aumento del paro. La magnitud de la caída y el correlativo aumento del paro (para unas características institucionales dadas del mercado de trabajo) tiene una relación directa con la magnitud del empobrecimiento experimentado.

Pero no únicamente. Porque si al objetivo empobrecimiento se le suman factores sicológicos , que provocan un cambio en las expectativas, inadecuadas actuaciones de política económica, graves problemas en el sistema financiero principalmente originadas en una inadecuada regulación , y limitaciones en la disponibilidad de crédito motivadas por las citadas dificultades, las consecuencias, tanto en su duración como en su profundidad, se verán amplificadas. Todos estos factores están presentes en la actual crisis. Y con especial virulencia, lo que fundamenta su extraordinaria gravedad.

Cuando la última burbuja inmobiliaria explota en Estados Unidos, la brusca caída del precio de la vivienda en aquel país se convierte en el detonante de la situación actual. Un período de varios años de crecimiento económico basado casi exclusivamente en el incremento del endeudamiento de las economías familiares llega así a su fin. El crecimiento económico decae, el paro aumenta y los impagos de hipotecas se incrementan exponencialmente, debido esencialmente a que los bancos, amparados en una insuficiente regulación y en la continuada subida de precios que experimentaba el mercado residencial , habían venido concediendo numerosas hipotecas a personas sin más garantía que el propio bien hipotecado (las hoy famosas "subprime").

El papel de la subida de los precios inmobiliarios en el boom hipotecario estadounidense parece bastante evidente: te doy 100 para que te compres una casa, porque confío en que en caso necesario (impago), su venta me permitirá resarcirme de la deuda. La cadena se trunca en el momento que los incrementos de precio no solo cesan, sino que se vuelven negativos.

Pero, ¿y qué papel juega la insuficiente regulación en la gestación del problema? Ahora está claro. Es lo que ha permitido que los bancos americanos hayan conseguido engañar a entidades financieras e inversores a lo largo y ancho de todo el mundo, diseñando productos que ocultaban deliberadamente el riesgo implícito en los mismos. Si bien es justo reconocer que son éstos mismos bancos probablemente las primeras víctimas de su propia trampa.