Acabo de leer un breve artículo titulado "El efecto cuñado". Se indica en él que un 20% de las operaciones de compra de inmuebles que se formalizan en viernes se deshacen el lunes siguiente ante las presiones a que la familia somete a los "incautos" compradores por haber caído en la trampa de comprar un piso cuando los precios están bajando.
¿Pero realmente se equivoca quien compra una vivienda cuando los precios están bajando? La respuesta depende del plazo que consideremos. A corto/medio plazo, sí es posible "equivocarse" (pero sólo durante algún tiempo); a largo plazo es imposible equivocarse. Veamos por qué.
Si se representa gráficamente la evolución histórica de cualquier índice del precio (en términos reales) de la vivienda a lo largo de un período suficientemente prolongado, se observa con facilidad un perfil claramente ascendente a largo plazo en el que se suceden continuas subidas y bajadas, de longitud e intensidad variables a lo largo del tiempo. Representemos el tiempo sobre el eje x y el índice de precios sobre el eje y.
Fijemos un punto cualquiera en el eje x (tiempo), al que corresponderá un valor dado de y (precios), y desplacémonos lo que sea necesario hacia la derecha. Antes o después alcanzaremos un punto del eje x al que corresponderá un valor de y superior al del punto inicial.
Dicho de otro modo, cualquier nivel histórico del precio de la vivienda previamente alcanzado, por disparatado que en su momento haya podido parecer, acabará siendo superado en un momento posterior del tiempo. Debido al hecho antes señalado de que tanto la intensidad como la duración de cada ciclo son variables e imprevisibles, no podremos prever cuando sucederá. Pero ocurrirá inexorablemente.
Consecuencia de lo anterior es que a largo plazo es imposible equivocarse al comprar una vivienda, ya que su valor antes o después acabará siendo superior al que nosotros hayamos podido pagar en su día. Dicho de otra manera, la inversión en vivienda garantiza una rentabilidad positiva en el largo plazo.
Entonces, ¿cuales son las raíces de ese "miedo a equivocarse" tan generalizado a la hora de comprar una casa?
Un factor fundamental es que la compra de un inmueble representa , para la inmensa mayoría de las personas, la inversión más importante que realizará a lo largo de su vida. Además, es una operación poco frecuente para la mayoría, por lo que se enfrentan a una operación económica de gran trascendencia con poca o nula experiencia previa y sin un suficiente conocimiento del mercado.
Todo ello -y más-, aumenta la incertidumbre a la hora de decidir. Aparece el temor a equivocarse. A ser engañados. Al "qué dirán". El miedo a no poder enfrentarse en el futuro a las obligaciones contraídas en el momento de la compra, las cuales hipotecarán -literalmente- la vida del comprador durante muchos años...
Sin embargo - y ahí es donde se manifiesta la irracionalidad - tales miedos se diluyen en la fase alcista y se refuerzan durante la bajista, contribuyendo con ello a exagerar tanto las alzas, de precios, contribuyendo a la aparición y mantenimiento de la burbuja, como las bajadas, propiciando el colapso del mercado.
En las subidas la burbuja explota cuando la realidad se impone súbitamente por algún motivo, sea el que sea, que actúa como detonante. Pero hasta entonces, el mercado continuará sumido en un comportamiento irracional consistente en interpretar erróneamente la subida constante de los precios como una disminución del riesgo, cuando objetivamente supone todo lo contrario: un incremento del mismo.
Es como si cualquiera de nosotros estimara que mientras más años cumple, más le quedan por vivir; sin embargo, nadie dudará de nuestra inteligencia y sagacidad si en pleno boom inmobiliario le contamos que hemos comprado un inmueble y que nos ha costado carísimo.
Y si volvemos la oración por pasiva, podremos ya adivinar cual será la otra cara de la moneda. Pinchada la burbuja, los precios iniciarán un descenso más o menos pronunciado y duradero (ya indicamos que cada ciclo es distinto). Y si antes postulamos que a precios mas altos correspondía un riesgo mayor, ahora podemos afirmar -con toda lógica-, lo contrario: a medida que los precios bajan, el riesgo de pérdida financiera disminuye.
No obstante, si en un momento de lucidez se nos ocurre dar una señal por la compra de una vivienda, nos arriesgaremos a que todo nuestro entorno acabe considerándonos prácticamente unos tontos, o cuando menos desinformados, por haber comprado cuando los precios están bajando. Y en un alarde de amor al prójimo intentarán redimirnos, persuadiéndonos de que anulemos la operación si es que todavía estamos a tiempo: el mencionado "Efecto cuñado".
Entroncando lo anterior con la tendencia secular o a largo plazo, puesto que existen ciclos que hacen variar los precios al alza y a la baja sucesivamente y que se repiten una y otra vez inexorablemente en el tiempo, debería sernos evidente el siguiente hecho: si compramos en la parte baja de un ciclo, lo siguiente que ocurrirá será una subida; mientras que si compramos en la fase alta, tendremos que sufrir la correspondiente bajada antes de que los precios vuelvan a subir.
¿Pero realmente se equivoca quien compra una vivienda cuando los precios están bajando? La respuesta depende del plazo que consideremos. A corto/medio plazo, sí es posible "equivocarse" (pero sólo durante algún tiempo); a largo plazo es imposible equivocarse. Veamos por qué.
Si se representa gráficamente la evolución histórica de cualquier índice del precio (en términos reales) de la vivienda a lo largo de un período suficientemente prolongado, se observa con facilidad un perfil claramente ascendente a largo plazo en el que se suceden continuas subidas y bajadas, de longitud e intensidad variables a lo largo del tiempo. Representemos el tiempo sobre el eje x y el índice de precios sobre el eje y.
Fijemos un punto cualquiera en el eje x (tiempo), al que corresponderá un valor dado de y (precios), y desplacémonos lo que sea necesario hacia la derecha. Antes o después alcanzaremos un punto del eje x al que corresponderá un valor de y superior al del punto inicial.
Dicho de otro modo, cualquier nivel histórico del precio de la vivienda previamente alcanzado, por disparatado que en su momento haya podido parecer, acabará siendo superado en un momento posterior del tiempo. Debido al hecho antes señalado de que tanto la intensidad como la duración de cada ciclo son variables e imprevisibles, no podremos prever cuando sucederá. Pero ocurrirá inexorablemente.
Consecuencia de lo anterior es que a largo plazo es imposible equivocarse al comprar una vivienda, ya que su valor antes o después acabará siendo superior al que nosotros hayamos podido pagar en su día. Dicho de otra manera, la inversión en vivienda garantiza una rentabilidad positiva en el largo plazo.
Entonces, ¿cuales son las raíces de ese "miedo a equivocarse" tan generalizado a la hora de comprar una casa?
Un factor fundamental es que la compra de un inmueble representa , para la inmensa mayoría de las personas, la inversión más importante que realizará a lo largo de su vida. Además, es una operación poco frecuente para la mayoría, por lo que se enfrentan a una operación económica de gran trascendencia con poca o nula experiencia previa y sin un suficiente conocimiento del mercado.
Todo ello -y más-, aumenta la incertidumbre a la hora de decidir. Aparece el temor a equivocarse. A ser engañados. Al "qué dirán". El miedo a no poder enfrentarse en el futuro a las obligaciones contraídas en el momento de la compra, las cuales hipotecarán -literalmente- la vida del comprador durante muchos años...
Sin embargo - y ahí es donde se manifiesta la irracionalidad - tales miedos se diluyen en la fase alcista y se refuerzan durante la bajista, contribuyendo con ello a exagerar tanto las alzas, de precios, contribuyendo a la aparición y mantenimiento de la burbuja, como las bajadas, propiciando el colapso del mercado.
En las subidas la burbuja explota cuando la realidad se impone súbitamente por algún motivo, sea el que sea, que actúa como detonante. Pero hasta entonces, el mercado continuará sumido en un comportamiento irracional consistente en interpretar erróneamente la subida constante de los precios como una disminución del riesgo, cuando objetivamente supone todo lo contrario: un incremento del mismo.
Es como si cualquiera de nosotros estimara que mientras más años cumple, más le quedan por vivir; sin embargo, nadie dudará de nuestra inteligencia y sagacidad si en pleno boom inmobiliario le contamos que hemos comprado un inmueble y que nos ha costado carísimo.
Y si volvemos la oración por pasiva, podremos ya adivinar cual será la otra cara de la moneda. Pinchada la burbuja, los precios iniciarán un descenso más o menos pronunciado y duradero (ya indicamos que cada ciclo es distinto). Y si antes postulamos que a precios mas altos correspondía un riesgo mayor, ahora podemos afirmar -con toda lógica-, lo contrario: a medida que los precios bajan, el riesgo de pérdida financiera disminuye.
No obstante, si en un momento de lucidez se nos ocurre dar una señal por la compra de una vivienda, nos arriesgaremos a que todo nuestro entorno acabe considerándonos prácticamente unos tontos, o cuando menos desinformados, por haber comprado cuando los precios están bajando. Y en un alarde de amor al prójimo intentarán redimirnos, persuadiéndonos de que anulemos la operación si es que todavía estamos a tiempo: el mencionado "Efecto cuñado".
Entroncando lo anterior con la tendencia secular o a largo plazo, puesto que existen ciclos que hacen variar los precios al alza y a la baja sucesivamente y que se repiten una y otra vez inexorablemente en el tiempo, debería sernos evidente el siguiente hecho: si compramos en la parte baja de un ciclo, lo siguiente que ocurrirá será una subida; mientras que si compramos en la fase alta, tendremos que sufrir la correspondiente bajada antes de que los precios vuelvan a subir.
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